Subida del alquiler en 2026: cuánto puedes subir y cómo calcularlo

Toca renovar el alquiler y no tienes claro cuánto puedes subir sin pasarte de la ley. Depende de lo que diga tu contrato, del índice que te toque, IPC o IRAV, y desde el 8 de octubre de 2026 también de un tope del 2% para los alquileres de vivienda. Aquí lo tienes ordenado y lo calculas tú mismo en un minuto.

¿Puedo subir el alquiler este año?

Solo si tu contrato lo recoge. La renta únicamente se actualiza si firmasteis una cláusula de revisión. Si no aparece en el contrato, este año no puedes subirla.

Si la tienes, la subida se aplica en la fecha que marque el contrato, normalmente el aniversario de la firma, y siempre avisando por escrito con antelación. Más abajo te cuento el plazo exacto.

IPC o IRAV: cuál te toca según tu contrato

La fecha de tu contrato decide qué índice se aplica. El corte está en el 26 de mayo de 2023:

• Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023: se actualizan con el IRAV, el Índice de Referencia para la Actualización de Rentas que publica el INE.
• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: se actualizan con el IPC, siempre que así se pactara, sin el IRAV como tope.

Ojo con esto: si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 y pactasteis el IPC, se sigue actualizando con el IPC. Estos contratos siguen siendo muy habituales por la prórroga de cinco años. Solo los firmados a partir de esa fecha van directamente por IRAV. El Real Decreto-ley 26/2026 quiso poner el IRAV como tope también para ellos desde el 1 de octubre de 2026, pero el Congreso lo derogó al día siguiente, el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). Ese tope ya no existe. Lo que sí rige para ellos desde el 8 de octubre de 2026 es el tope del 2% que explicamos más abajo, porque vale para cualquier alquiler de vivienda, sea de IPC o de IRAV.

El IRAV en 2026

El IRAV no es un número fijo. El INE lo publica cada mes, alrededor del día 14, con el valor del mes anterior.

El último IRAV publicado es el de agosto de 2026: 2,47%. Como cambia mes a mes, antes de actualizar comprueba el valor vigente en la web del INE el mes en que toca la revisión.

El tope del 2%: vuelve desde el 8 de octubre de 2026

Aquí mucha información en internet ha caducado dos veces este año, así que va en orden:

• 22 de marzo a 29 de abril de 2026: tope del 2% (Real Decreto-ley 8/2026). El Congreso no lo convalidó.
• 30 de abril a 7 de octubre de 2026: sin tope. Se aplicaba el IRAV o el IPC pactado.
• Desde el 8 de octubre de 2026: tope del 2% otra vez (Real Decreto-ley 29/2026, disposición final sexta, BOE-A-2026-20823).

Lo que dice el decreto, para alquileres de vivienda sujetos a la LAU:

• Vale para las actualizaciones cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
• Sin un nuevo pacto entre casero e inquilino, la subida no puede pasar del 2%. Si el índice del contrato da menos, se aplica ese índice.
• Si la renta está por encima del precio máximo que marca el sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
• No afecta a locales, temporada ni turístico: es solo para vivienda.

El decreto está en vigor, pero tiene que convalidarse en 30 días. Como las Cortes están disueltas por las elecciones, lo vota la Diputación Permanente del Congreso. Si no lo convalida, el tope decae desde ese día, como ya pasó en abril. Actualizaremos esta guía en cuanto se vote.

Cómo calcular la subida, paso a paso

Es una multiplicación sencilla:

• Coge la renta actual.
• Multiplícala por el índice vigente (en porcentaje).
• Súmalo a la renta.

Ejemplo con un alquiler de vivienda y el IRAV de agosto de 2026 (2,47%), que queda limitado al tope del 2%:

• Renta actual: 800 €
• Subida: 800 × 2% = 16,00 €
• Nueva renta: 816,00 €

Cómo comunicárselo al inquilino

Tres reglas que no te puedes saltar:

• Por escrito. Un mensaje claro indicando la renta nueva y desde cuándo se aplica.
• Con al menos un mes de antelación a la fecha de revisión.
• Sin efecto retroactivo. La nueva renta rige desde que lo notificas, no para meses atrás.

Si avisas tarde, pierdes la subida de esos meses. Por eso conviene tener la fecha marcada con tiempo.

Casos en los que el IRAV no se aplica

El IRAV es para vivienda habitual. No se aplica a:

• Alquiler de temporada
• Alquiler de habitaciones
• Alquiler turístico
• Locales comerciales

En esos casos manda lo que diga el contrato.

Preguntas frecuentes

En resumen

En 2026 la renta solo se actualiza si tu contrato tiene cláusula de revisión, con el índice pactado (IRAV 2,47% en agosto de 2026, se revisa cada mes en el INE) y avisando por escrito con un mes de antelación. En vivienda, desde el 8 de octubre de 2026 y sin nuevo pacto, la subida no pasa del 2%, pendiente de que se convalide el decreto.

Esta guía es información general para orientarte, no asesoramiento jurídico, fiscal ni profesional para tu caso concreto. El contenido se ha elaborado con la mayor diligencia posible, pero se ofrece sin garantía de exactitud, integridad ni actualidad. No crea ninguna relación profesional ni de asesoramiento, y no sustituye el consejo de un abogado, asesor fiscal o gestor para tu situación. La normativa cambia y puede variar según tu comunidad autónoma; siempre prevalece la redacción vigente y el criterio del organismo competente. Se excluye la responsabilidad por las decisiones que tomes basándote en esta información, en la medida permitida por la ley. Los contenidos se refieren exclusivamente al derecho español y a procedimientos españoles. El prestador es una sociedad limitada española y al servicio le resulta de aplicación el derecho español, sin perjuicio de las normas imperativas de protección al consumidor de tu país de residencia. Última actualización: octubre de 2026. Aviso completo y limitación de responsabilidad.