Guía para propietarios particulares
Cómo rescindir el contrato de alquiler siendo propietario
Como propietario no puedes terminar el contrato de alquiler cuando te apetezca: la ley protege la permanencia del inquilino durante los primeros años. Pero sí tienes tres vías legales, cada una con sus condiciones y sus plazos: no renovar al vencimiento, recuperar la vivienda por necesidad y resolver el contrato si el inquilino incumple. Esta guía te explica cuándo puedes usar cada una y qué avisos tienes que dar para no perder el momento.
¿Puede el propietario rescindir el contrato cuando quiera?
No. Durante la prórroga obligatoria del contrato (los primeros cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tiene derecho a seguir, y tú solo puedes recuperar la vivienda por causas tasadas: la necesidad del artículo 9.3 de la LAU, siempre que la hubieras dejado escrita en el contrato, o el incumplimiento del inquilino. Fuera de esos casos, tu momento es el vencimiento: ahí sí puedes decidir no renovar, sin tener que dar explicaciones, pero avisando a tiempo.
No renovar el contrato al vencimiento (art. 10 LAU)
Es la vía más habitual y la más sencilla. Cuando el contrato llega al final de la prórroga obligatoria, no se acaba solo: si nadie dice nada, se prorroga año a año hasta tres años más. Para que eso no pase y recuperes la vivienda, tienes que avisar:
- El propietario: con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento.
- El inquilino: con al menos dos meses si es él quien no quiere seguir.
No hace falta alegar ningún motivo: al vencimiento puedes, simplemente, no renovar. Lo único que no puedes es olvidarte de la fecha, porque el aviso tardío no vale y te comes un año más de contrato. Conviene hacerlo por burofax, que deja constancia de cuándo avisaste.
Recuperar la vivienda por necesidad (art. 9.3 LAU)
Esta es la vía que más se malinterpreta. Permite recuperar la vivienda antes de que acabe la prórroga obligatoria, pero solo si se cumplen todas estas condiciones:
- Que la necesidad constara de forma expresa en el contrato cuando lo firmasteis. Si no lo pusiste, no puedes invocarla después.
- Que el arrendador sea persona física.
- Que haya pasado el primer año de contrato.
- Que sea para destinarla a vivienda permanente para ti, un familiar de primer grado (padres, hijos) o tu cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
- Avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación, concretando la causa. Alegar simplemente motivos personales, sin especificar, no es suficiente.
Y hay una consecuencia si luego no cumples: si en el plazo de tres meses ni tú ni el familiar indicado ocupáis la vivienda, el inquilino puede pedir volver a ella o reclamarte una indemnización. La necesidad tiene que ser real, no una excusa para adelantar la salida.
Cuando el inquilino incumple (art. 27 LAU)
La tercera vía no depende del calendario, sino de la conducta del inquilino. Puedes pedir la resolución del contrato cuando hay incumplimiento, sobre todo:
- Impago de la renta o de la fianza.
- Subarriendo o cesión de la vivienda sin tu consentimiento.
- Daños causados de forma dolosa u obras no consentidas.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
Importante: la resolución por incumplimiento se ejecuta por vía judicial, con una demanda de desahucio. No puedes cambiar la cerradura, cortar suministros ni sacar las cosas del inquilino por tu cuenta; hacerlo te pondría a ti en una posición ilegal, por mucha razón que tengas con el impago. Si tu preocupación es justo esa, mira antes cómo funciona el seguro de impago del alquiler.
Ejemplo: cómo se cuentan los plazos
Pongamos que tu contrato vence el 31 de diciembre y quieres recuperar el piso al terminar la prórroga obligatoria. Al no renovar por la vía del artículo 10, tu aviso tiene que salir con cuatro meses de antelación, es decir, antes del 31 de agosto. Si lo envías el 1 de septiembre, ya llegas tarde: el contrato se prorroga un año y tendrás que esperar al vencimiento siguiente. Por eso lo práctico es apuntar la fecha de aviso en el calendario con margen, no la de vencimiento.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario echar al inquilino antes de que acabe el contrato?
No por voluntad libre. Durante la prórroga obligatoria (los primeros cinco años, o siete si el arrendador es una empresa) solo puedes recuperar la vivienda por causas tasadas: la necesidad del artículo 9.3 de la LAU, siempre que conste en el contrato, o el incumplimiento del inquilino (impago, daños), que se resuelve por vía judicial.
¿Cuánto preaviso hay que dar para no renovar el contrato?
El arrendador debe avisar por escrito con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento; el inquilino, con al menos dos meses. Si nadie avisa, el contrato se prorroga año a año hasta un máximo de tres años más (artículo 10 de la LAU).
¿Puedo recuperar la vivienda para un hijo o para mí?
Sí, es la causa de necesidad del artículo 9.3, pero con condiciones: debe constar de forma expresa en el contrato, tienes que ser persona física, haber pasado el primer año, avisar con dos meses y ser para ti, un familiar de primer grado o tu cónyuge en caso de divorcio. Si no lo pusiste en el contrato, no puedes invocarlo.
¿Tengo que justificar la necesidad de la vivienda?
Sí, debes concretar la causa en el requerimiento; alegar 'motivos personales' sin más no basta. Y si en tres meses no ocupas la vivienda tú o el familiar indicado, el inquilino puede pedir volver a ella o una indemnización.
¿Puedo rescindir el contrato por impago?
El impago de la renta o de la fianza es causa de resolución (artículo 27 de la LAU), pero se ejecuta por vía judicial, con una demanda de desahucio. No puedes cambiar la cerradura ni echar al inquilino por tu cuenta: eso te pondría a ti en el lado equivocado de la ley.
¿Sirve un burofax para dar el preaviso?
Es la forma más recomendable. Un burofax con acuse de recibo deja constancia de la fecha y del contenido del aviso, que es justo lo que necesitarás si más adelante hay discusión sobre si avisaste a tiempo.
¿Qué pasa si me paso del plazo de preaviso?
Si no avisas con los cuatro meses de antelación, pierdes esa ventana: el contrato se prorroga automáticamente un año más y tendrás que esperar al siguiente vencimiento para volver a intentarlo. Por eso conviene apuntar la fecha con margen.
En resumen
El propietario no puede rescindir el contrato a su antojo, pero tiene tres vías. La más común es no renovar al vencimiento (art. 10), avisando con cuatro meses de antelación y sin necesidad de dar motivos. Antes del vencimiento solo puedes recuperar la vivienda por necesidad (art. 9.3), y únicamente si esa causa constaba en el contrato, avisando con dos meses y concretando el motivo. Y si el inquilino incumple (impago, daños), la resolución va por vía judicial, nunca por tu cuenta. En las tres, el aviso por burofax y el respeto de los plazos son lo que marca la diferencia. Si el contrato aún no ha empezado, repasa los requisitos para alquilar un piso y la fianza del alquiler.
Soycasero vigila las fechas de tus contratos por ti: te avisa con antelación de cuándo tienes que enviar el preaviso, para que los cuatro meses no se te echen encima y no acabes con un año más de contrato sin quererlo. Subes el contrato y la app lleva la cuenta de los plazos. Tú decides cuándo enviar el aviso. Pruébalo gratis.
Esta guía es información general para orientarte, no asesoramiento jurídico ni fiscal. No crea una relación profesional ni sustituye el consejo de un abogado, gestor o asesor para tu caso concreto. La normativa cambia y puede variar según tu comunidad autónoma. Última actualización: julio de 2026.