Guía para propietarios particulares
Fianza del alquiler en Madrid: depósito y devolución para propietarios
Como propietario en Madrid, la fianza te obliga a dos cosas distintas, y conviene no confundirlas: depositarla en la Agencia de Vivienda Social cuando firmas el contrato, y devolverla correctamente cuando el contrato termina. Son dos trámites, con dos plazos y dos organismos. Esta guía te explica cuánto es la fianza, dónde y cuándo depositarla en Madrid, qué pasa si no lo haces, y cómo devolverla sin que se te acumulen intereses.
¿Cuánto es la fianza?
La fianza obligatoria la fija el artículo 36 de la LAU, y es la misma en toda España:
- Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda.
- Dos mensualidades en uso distinto de vivienda: local, plaza de garaje o alquiler de temporada.
Sobre una renta de 900 € al mes, la fianza de una vivienda es de 900 €. Puedes además pactar una garantía adicional (un depósito extra o un aval), pero en contratos de vivienda de hasta cinco años esa garantía no puede superar dos mensualidades más. La fianza no es lo mismo que esa garantía: la fianza se deposita en la Comunidad, la garantía adicional es un pacto entre las partes.
Depositar la fianza en Madrid: dónde y en qué plazo
En la Comunidad de Madrid el depósito de la fianza es obligatorio para el propietario, y se hace en la Agencia de Vivienda Social (el antiguo IVIMA). No es un trámite del inquilino: es tu responsabilidad como arrendador.
- Plazo: 30 días hábiles desde el día siguiente a la firma del contrato.
- Cómo: de forma telemática en la web de la Comunidad de Madrid (sección Vivienda), o presencialmente en las oficinas de la Agencia con cita previa.
- Cuánto: el importe de la fianza legal (una o dos mensualidades según el uso).
El plazo es corto, así que lo práctico es tramitar el depósito nada más firmar, cuando aún tienes el contrato encima de la mesa, y no dejarlo para más adelante.
Qué pasa si no depositas la fianza
No depositarla, o hacerlo tarde, tiene consecuencias concretas para el propietario:
- Recargo del 2% de la fianza si la depositas con retraso pero dentro del primer año.
- Recargo del 5% si el retraso supera el año.
- Multas del 5% al 50% de la fianza en caso de inspección, según la gravedad del incumplimiento.
No es un trámite menor que se pueda ignorar: es una obligación con sanción. Depositar a tiempo te sale gratis; no hacerlo, no.
Devolver la fianza al inquilino
Aquí está el punto que más se malinterpreta. La obligación de devolver nace cuando termina el contrato, y lo correcto es devolver el saldo que corresponda cuanto antes. La ley no fija un plazo cerrado de días, pero sí marca un aviso muy claro: si pasa un mes desde la entrega de las llaves y no has devuelto la fianza, empieza a correr el interés legal a favor del inquilino sobre lo que le debas (artículo 36.4 de la LAU).
Dicho de otro modo: el mes no es un permiso para tomarte tu tiempo, es el momento en el que la demora empieza a costarte dinero. Lo sensato es revisar el piso en cuanto te entregan las llaves y devolver el saldo dentro de ese mes.
Qué puedes descontar de la fianza
De la fianza solo puedes descontar lo que puedas justificar:
- Rentas o suministros pendientes de pago.
- Desperfectos que vayan más allá del desgaste normal del uso de la vivienda.
El desgaste corriente no se descuenta: una pared algo marcada por el paso del tiempo es uso normal, no un daño. Y la carga de probar el desperfecto es tuya, no del inquilino. Por eso el inventario con fotos el día de la entrada vale su peso en oro: sin esa foto de antes, un descuento discutido es tu palabra contra la suya.
Recuperar tu depósito de la Agencia
Ojo a la segunda devolución, que no es la misma que la anterior. Además de devolver la fianza al inquilino, tú tienes que recuperar de la Agencia de Vivienda Social el depósito que hiciste al principio. Es un trámite tuyo, con la Comunidad, no con el inquilino:
- Se solicita al terminar el contrato, dentro del mes siguiente a su extinción.
- Tienes hasta cinco años para pedirlo antes de que el derecho prescriba.
En la práctica son dos movimientos que conviene encadenar: devuelves al inquilino su fianza y solicitas a la Agencia la devolución de tu depósito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta fianza puedo pedir por ley?
Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en uso distinto de vivienda (local, temporada), según el artículo 36 de la LAU. Además puedes pactar una garantía adicional, que en contratos de vivienda de hasta cinco años no puede superar dos mensualidades más.
¿Dónde se deposita la fianza del alquiler en Madrid?
En la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (el antiguo IVIMA). Puedes hacerlo de forma telemática en la web de la Comunidad o presencialmente con cita previa. El depósito lo hace el propietario, no el inquilino.
¿Qué plazo tengo para depositar la fianza en Madrid?
30 días hábiles desde el día siguiente a la firma del contrato. Es un plazo corto, conviene tramitarlo nada más firmar para no arriesgarte a un recargo.
¿Qué pasa si no deposito la fianza?
Depositarla tarde tiene un recargo del 2% (hasta un año de retraso) o del 5% (más de un año). Y si hay inspección, las multas por incumplimiento van del 5% al 50% de la fianza según la gravedad. Es una obligación del propietario, no un trámite opcional.
¿En qué plazo tengo que devolver la fianza al inquilino?
La obligación nace al terminar el contrato y devolver el saldo que corresponda cuanto antes es lo correcto. La ley no fija un plazo cerrado, pero marca un aviso claro: si pasa un mes desde la entrega de llaves y no has devuelto el saldo, empieza a correr el interés legal a favor del inquilino.
¿Qué puedo descontar de la fianza?
Solo lo que puedas justificar: rentas o suministros impagados y desperfectos que vayan más allá del desgaste normal del uso. El desgaste corriente (una pared algo marcada por el tiempo) no se descuenta. La carga de probar el daño es tuya, así que conserva el inventario de entrada y fotos.
¿Cómo recupero el depósito que hice en la Agencia?
Es un trámite distinto de la devolución al inquilino: al terminar el contrato, el propietario solicita a la Agencia de Vivienda Social la devolución del depósito. Puedes pedirlo dentro del mes siguiente a la extinción del contrato y tienes hasta cinco años antes de que prescriba.
En resumen
La fianza es una mensualidad en vivienda y dos en local o temporada (art. 36 LAU). En Madrid tienes que depositarla en la Agencia de Vivienda Social en 30 días hábiles desde la firma, y no hacerlo conlleva recargos y multas. Al terminar el contrato, devuelve el saldo al inquilino cuanto antes: pasado un mes desde la entrega de llaves corren intereses a su favor. Descuenta solo daños justificables, no el desgaste normal. Y recuerda recuperar tu depósito de la Agencia, que es un trámite aparte. Si tu inquilino estrena contrato, repasa antes los requisitos para alquilar un piso y, cuando toque subir la renta, la calculadora de subida del alquiler.
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Esta guía es información general para orientarte, no asesoramiento jurídico ni fiscal. No crea una relación profesional ni sustituye el consejo de un abogado, gestor o asesor para tu caso concreto. La normativa cambia y puede variar según tu comunidad autónoma. Última actualización: julio de 2026.