Herramienta para caseros
Calculadora de rentabilidad del alquiler
El porcentaje que anuncian los portales es la rentabilidad bruta: no descuenta lo que te costó comprar, ni el IBI, ni los meses que el piso está vacío, ni la hipoteca, ni a Hacienda. Aquí sale la tuya de verdad. Sin registro.
Precio de compra, sin gastos.
Sin contar gastos que repercutas aparte.
ITP (o IVA si es obra nueva) más notaría, registro y gestoría. El tipo del ITP lo fija tu comunidad autónoma, así que ajústalo al tuyo.
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, derramas, suministros que pagues tú.
Un mes vacío entre inquilinos se come casi un punto de rentabilidad. Es el gasto que nadie apunta.
¿Lo compraste con hipoteca?
Si dejas el importe en blanco, el cálculo es a tocateja. Con hipoteca cambian dos cosas: la cuota se come la caja del mes, pero pones menos dinero tuyo, así que tu rentabilidad sobre lo que pusiste sube.
Pon el tipo de tu escritura: el de tu hipoteca es el que manda, no el que anuncian los bancos hoy. Si es variable, usa el que estás pagando ahora mismo.
¿Y después de Hacienda?
El alquiler de vivienda tiene una reducción en el IRPF, pero desde la Ley 12/2023 ya no es siempre del 60 %. Elige tu caso.
Reducción general del 50 % sobre el rendimiento neto positivo. Es el caso de la mayoría de los contratos nuevos.
El tramo en el que tributa tu último euro de renta. Varía con tu comunidad autónoma; si no lo sabes, el 30 % es una referencia razonable.
Los números y para qué sirve cada uno:
- Bruta: renta anual entre precio de compra. Solo sirve para comparar pisos entre sí, nunca para decidir.
- Neta: descuenta los gastos de compra (ITP, notaría, registro), los gastos anuales del piso y los meses vacíos. Esta es la que dice si el piso se sostiene.
- Sobre tu dinero (con hipoteca): si el piso está financiado, lo que importa no es la rentabilidad sobre el precio sino sobre lo que pusiste tú. Sube con la hipoteca, aunque la cuota te deje menos caja cada mes.
- Después de impuestos: aplica la reducción del IRPF que te corresponde y tu tipo marginal. Es el dinero que acaba en tu cuenta.
Ojo con la reducción del IRPF. Durante años fue el 60 % para todo el mundo. Con la Ley 12/2023 los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 se quedan en el 50 % general, y solo suben al 60, 70 o 90 % en casos concretos (rehabilitación, zona tensionada con inquilino joven, o bajada de renta de más del 5 %). Los contratos anteriores mantienen su 60 %. Elegir mal la casilla en la renta es de los errores más caros que hay.
¿Vas a subir la renta este año? Calcula el tope legal con la calculadora de subida del alquiler. Y antes de firmar, mira cuánta fianza puedes pedir y los requisitos y documentos del inquilino. Si el piso lo tienes desde fuera de España, la fiscalidad es otra: guía del modelo 210.
Soycasero lleva la cuenta durante todo el año, no solo hoy: apunta cada recibo y cada gasto según los pagas, y en junio te da el resumen para la renta con los gastos deducibles y la reducción que te toca, sin buscar facturas en el correo. Pruébalo gratis.
El cálculo es orientativo: no sustituye a tu asesor fiscal ni contempla tu situación personal completa (amortización del inmueble, comisiones y seguros vinculados a la hipoteca, otras rentas). Esta herramienta ofrece información general para orientarte, no asesoramiento jurídico ni fiscal. No crea una relación profesional ni sustituye el consejo de un abogado, gestor o asesor para tu caso concreto. La normativa cambia y puede variar según tu comunidad autónoma. Última actualización: julio de 2026.