Cómo rescindir el contrato de alquiler siendo propietario

Como propietario no puedes terminar el contrato de alquiler cuando te apetezca: la ley protege la permanencia del inquilino durante los primeros años. Pero sí tienes tres vías legales, cada una con sus condiciones y sus plazos: no renovar al vencimiento, recuperar la vivienda por necesidad y resolver el contrato si el inquilino incumple. Esta guía te explica cuándo puedes usar cada una y qué avisos tienes que dar para no perder el momento.

¿Puede el propietario rescindir el contrato cuando quiera?

No. Durante la prórroga obligatoria del contrato (los primeros cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tiene derecho a seguir, y tú solo puedes recuperar la vivienda por causas tasadas: la necesidad del artículo 9.3 de la LAU, siempre que la hubieras dejado escrita en el contrato, o el incumplimiento del inquilino. Fuera de esos casos, tu momento es el vencimiento: ahí sí puedes decidir no renovar, sin tener que dar explicaciones, pero avisando a tiempo.

No renovar el contrato al vencimiento (art. 10 LAU)

Es la vía más habitual y la más sencilla. Cuando el contrato llega al final de la prórroga obligatoria, no se acaba solo: si nadie dice nada, se prorroga año a año hasta tres años más. Para que eso no pase y recuperes la vivienda, tienes que avisar:

• El propietario: con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento.
• El inquilino: con al menos dos meses si es él quien no quiere seguir.

No hace falta alegar ningún motivo: al vencimiento puedes, simplemente, no renovar. Lo único que no puedes es olvidarte de la fecha, porque el aviso tardío no vale y te comes un año más de contrato. Conviene hacerlo por burofax, que deja constancia de cuándo avisaste.

Recuperar la vivienda por necesidad (art. 9.3 LAU)

Esta es la vía que más se malinterpreta. Permite recuperar la vivienda antes de que acabe la prórroga obligatoria, pero solo si se cumplen todas estas condiciones:

• Que la necesidad constara de forma expresa en el contrato cuando lo firmasteis. Si no lo pusiste, no puedes invocarla después.
• Que el arrendador sea persona física.
• Que haya pasado el primer año de contrato.
• Que sea para destinarla a vivienda permanente para ti, un familiar de primer grado (padres, hijos) o tu cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
• Avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación, concretando la causa. Alegar simplemente motivos personales, sin especificar, no es suficiente.

Y hay una consecuencia si luego no cumples: si en el plazo de tres meses ni tú ni el familiar indicado ocupáis la vivienda, el inquilino puede pedir volver a ella o reclamarte una indemnización. La necesidad tiene que ser real, no una excusa para adelantar la salida.

Cuando el inquilino incumple (art. 27 LAU)

La tercera vía no depende del calendario, sino de la conducta del inquilino. Puedes pedir la resolución del contrato cuando hay incumplimiento, sobre todo:

• Impago de la renta o de la fianza.
• Subarriendo o cesión de la vivienda sin tu consentimiento.
• Daños causados de forma dolosa u obras no consentidas.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.

Importante: la resolución por incumplimiento se ejecuta por vía judicial, con una demanda de desahucio. No puedes cambiar la cerradura, cortar suministros ni sacar las cosas del inquilino por tu cuenta; hacerlo te pondría a ti en una posición ilegal, por mucha razón que tengas con el impago. Si tu preocupación es justo esa, mira antes cómo funciona el seguro de impago del alquiler.

Ejemplo: cómo se cuentan los plazos

Pongamos que tu contrato vence el 31 de diciembre y quieres recuperar el piso al terminar la prórroga obligatoria. Al no renovar por la vía del artículo 10, tu aviso tiene que salir con cuatro meses de antelación, es decir, antes del 31 de agosto. Si lo envías el 1 de septiembre, ya llegas tarde: el contrato se prorroga un año y tendrás que esperar al vencimiento siguiente. Por eso lo práctico es apuntar la fecha de aviso en el calendario con margen, no la de vencimiento.

Preguntas frecuentes

En resumen

El propietario no puede rescindir el contrato a su antojo, pero tiene tres vías. La más común es no renovar al vencimiento (art. 10), avisando con cuatro meses de antelación y sin necesidad de dar motivos. Antes del vencimiento solo puedes recuperar la vivienda por necesidad (art. 9.3), y únicamente si esa causa constaba en el contrato, avisando con dos meses y concretando el motivo. Y si el inquilino incumple (impago, daños), la resolución va por vía judicial, nunca por tu cuenta. En las tres, el aviso por burofax y el respeto de los plazos son lo que marca la diferencia. Si el contrato aún no ha empezado, repasa los requisitos para alquilar un piso y la fianza del alquiler.

Esta guía es información general para orientarte, no asesoramiento jurídico, fiscal ni profesional para tu caso concreto. El contenido se ha elaborado con la mayor diligencia posible, pero se ofrece sin garantía de exactitud, integridad ni actualidad. No crea ninguna relación profesional ni de asesoramiento, y no sustituye el consejo de un abogado, asesor fiscal o gestor para tu situación. La normativa cambia y puede variar según tu comunidad autónoma; siempre prevalece la redacción vigente y el criterio del organismo competente. Se excluye la responsabilidad por las decisiones que tomes basándote en esta información, en la medida permitida por la ley. Los contenidos se refieren exclusivamente al derecho español y a procedimientos españoles. El prestador es una sociedad limitada española y al servicio le resulta de aplicación el derecho español, sin perjuicio de las normas imperativas de protección al consumidor de tu país de residencia. Última actualización: julio de 2026. Aviso completo y limitación de responsabilidad.