Guía para propietarios particulares
Requisitos para alquilar un piso: qué pedir al inquilino como propietario
Elegir bien al inquilino es la decisión que más problemas te ahorra en todo el alquiler. Un buen filtro al principio evita impagos, avisos y disgustos después. Esta es la lista de documentos que conviene pedir a cada candidato, la regla para saber si le llega el sueldo, cómo comprobar su solvencia sin meterte en un problema legal, y qué fianza y garantías permite la ley.
Los documentos, según el tipo de candidato
Si trabaja por cuenta ajena (lo más habitual):
- DNI o NIE y datos de contacto (email y móvil).
- Contrato de trabajo, preferiblemente indefinido.
- Las tres últimas nóminas: una sola no enseña estabilidad, tres sí.
- Informe de vida laboral: muestra su historial real de empleo, no solo el trabajo actual.
- Última declaración de la renta.
- Referencias de caseros anteriores, si las tiene.
Si es autónomo, las nóminas no existen; lo que equivale es:
- DNI y contacto.
- Última declaración del IRPF.
- Modelos trimestrales (IVA/IRPF) del año en curso.
- Certificado de alta en el régimen correspondiente.
- Referencias de caseros anteriores.
Si no tiene nómina (pensionista, rentas del extranjero, empieza ahora):
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses, o
- Contratos de alquiler anteriores más referencias de sus caseros.
La regla del 40%: ¿le llega el sueldo?
Una referencia práctica y sencilla: la renta no debería superar el 40% de los ingresos netos del candidato (o de la suma de los convivientes). El 60% restante tiene que cubrir su vida: suministros, comida, transporte, imprevistos. Si la renta se come la mitad del sueldo, el impago no es cuestión de si, sino de cuándo. Es una regla orientativa, no una norma legal, pero filtra la mayoría de los problemas.
📄 Checklist: documentos para elegir inquilino
Todo lo de esta guía en una página para imprimir: qué pedir, la regla del 40%, señales de alerta y qué hacer con los datos (RGPD). Te la envío al email en PDF.
Comprobar la solvencia sin meterte en un lío legal
Existen ficheros donde consultar historial de impagos y deudas: los registros de morosidad (como ASNEF o el fichero de inquilinos morosos), y la CIRBE del Banco de España para el volumen de deudas bancarias. Pero atención al detalle que casi nadie cuenta:
Necesitas el consentimiento escrito del candidato antes de consultar cualquier fichero. Sin esa autorización previa, la consulta vulnera la protección de datos y te expone a sanciones. Un candidato serio no tiene problema en firmarla; si se niega en redondo, eso también es información.
La fianza: lo que dice la ley (art. 36 LAU)
- Fianza obligatoria: una mensualidad en alquiler de vivienda, dos en uso distinto de vivienda (por ejemplo, un local).
- Garantía adicional: se puede pactar (depósito extra, aval bancario…). En contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades más.
- Depósito de la fianza: en la mayoría de las comunidades autónomas la fianza se deposita en el organismo correspondiente (en Madrid, la Agencia de Vivienda Social, el antiguo IVIMA). Cada comunidad tiene su plazo y su procedimiento.
Si el candidato justo no llega a la solvencia que te deja tranquilo, las alternativas clásicas son un avalista (que también debe entregar su documentación) o un seguro de impago de alquiler (tenemos una guía con costes y requisitos).
Si van a vivir varios: papeles de todos
Cuando alquilas a una pareja o a compañeros de piso, pide la documentación a todos los convivientes y haz que todos firmen el contrato. La solvencia se suma, y la responsabilidad también: no dependes de una sola persona.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas nóminas se piden para alquilar un piso?
Lo habitual son las tres últimas nóminas, junto con el contrato de trabajo (mejor si es indefinido) y el informe de vida laboral. Con una sola nómina no ves estabilidad; con tres, sí.
¿Qué pido si el candidato es autónomo?
La última declaración de la renta (IRPF), los modelos trimestrales del año en curso y el certificado de alta en el régimen correspondiente. Eso sustituye a las nóminas.
¿Y si no tiene nómina?
Alternativas razonables: extractos bancarios de los últimos 6 meses, o contratos de alquiler anteriores con referencias de sus antiguos caseros. Si nada de eso existe, un avalista o un seguro de impago dan otra vía.
¿Puedo consultar si el candidato tiene deudas (ASNEF, etc.)?
Solo con su consentimiento escrito previo. Consultar ficheros de morosidad o de riesgo sin esa autorización vulnera la protección de datos. Pídelo por escrito antes de consultar nada.
¿Cuánta fianza puedo pedir por ley?
La fianza obligatoria es una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto de vivienda (art. 36 LAU). Además puedes pactar una garantía adicional; en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades más.
Si alquilo a varias personas, ¿quién entrega documentación?
Todos los que vayan a vivir en el piso: cada conviviente entrega su documentación y todos firman el contrato. Así la solvencia y la responsabilidad no dependen de una sola persona.
En resumen
Pide DNI, contrato y tres nóminas (o su equivalente de autónomo), el informe de vida laboral y referencias. Aplica la regla del 40%. Consulta ficheros de morosidad solo con consentimiento escrito. Y en la fianza, muévete dentro del art. 36 LAU: una mensualidad obligatoria en vivienda más una garantía adicional de como mucho dos mensualidades en los contratos habituales.
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