Fianza del alquiler en Madrid: depósito y devolución para propietarios

Como propietario en Madrid, la fianza te obliga a dos cosas distintas, y conviene no confundirlas: depositarla en la Agencia de Vivienda Social cuando firmas el contrato, y devolverla correctamente cuando el contrato termina. Son dos trámites, con dos plazos y dos organismos. Esta guía te explica cuánto es la fianza, dónde y cuándo depositarla en Madrid, qué pasa si no lo haces, y cómo devolverla sin que se te acumulen intereses.

¿Cuánto es la fianza?

La fianza obligatoria la fija el artículo 36 de la LAU, y es la misma en toda España:

• Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda.
• Dos mensualidades en uso distinto de vivienda: local, plaza de garaje o alquiler de temporada.

Sobre una renta de 900 € al mes, la fianza de una vivienda es de 900 €. Puedes además pactar una garantía adicional (un depósito extra o un aval), pero en contratos de vivienda de hasta cinco años esa garantía no puede superar dos mensualidades más. La fianza no es lo mismo que esa garantía: la fianza se deposita en la Comunidad, la garantía adicional es un pacto entre las partes.

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Depositar la fianza en Madrid: dónde y en qué plazo

En la Comunidad de Madrid el depósito de la fianza es obligatorio para el propietario, y se hace en la Agencia de Vivienda Social. No es un trámite del inquilino: es tu responsabilidad como arrendador.

Si buscas el trámite y te aparece el IVIMA, es el mismo sitio. El Instituto de la Vivienda de Madrid pasó a llamarse Agencia de Vivienda Social, pero el nombre antiguo sigue vivo en buscadores, formularios viejos y en cómo lo llama todo el mundo. El depósito de la fianza, la compensación y la devolución se piden todos ahí.

• Plazo: 30 días hábiles desde el día siguiente a la firma del contrato.
• Cómo: de forma telemática en la web de la Comunidad de Madrid (sección Vivienda), o presencialmente en las oficinas de la Agencia con cita previa.
• Cuánto: el importe de la fianza legal (una o dos mensualidades según el uso).

El plazo es corto, así que lo práctico es tramitar el depósito nada más firmar, cuando aún tienes el contrato encima de la mesa, y no dejarlo para más adelante.

Qué pasa si no depositas la fianza

No depositarla, o hacerlo tarde, tiene consecuencias concretas para el propietario:

• Recargo del 2% de la fianza si la depositas con retraso pero dentro del primer año.
• Recargo del 5% si el retraso supera el año.
• Multas del 5% al 50% de la fianza en caso de inspección, según la gravedad del incumplimiento.

No es un trámite menor que se pueda ignorar: es una obligación con sanción. Depositar a tiempo te sale gratis; no hacerlo, no.

Devolver la fianza al inquilino

Aquí está el punto que más se malinterpreta. La obligación de devolver nace cuando termina el contrato, y lo correcto es devolver el saldo que corresponda cuanto antes. La ley no fija un plazo cerrado de días, pero sí marca un aviso muy claro: si pasa un mes desde la entrega de las llaves y no has devuelto la fianza, empieza a correr el interés legal a favor del inquilino sobre lo que le debas (artículo 36.4 de la LAU).

Dicho de otro modo: el mes no es un permiso para tomarte tu tiempo, es el momento en el que la demora empieza a costarte dinero. Lo sensato es revisar el piso en cuanto te entregan las llaves y devolver el saldo dentro de ese mes.

Qué puedes descontar de la fianza

De la fianza solo puedes descontar lo que puedas justificar:

• Rentas o suministros pendientes de pago.
• Desperfectos que vayan más allá del desgaste normal del uso de la vivienda.

El desgaste corriente no se descuenta: una pared algo marcada por el paso del tiempo es uso normal, no un daño. Y la carga de probar el desperfecto es tuya, no del inquilino. Por eso el inventario con fotos el día de la entrada vale su peso en oro: sin esa foto de antes, un descuento discutido es tu palabra contra la suya.

Recuperar tu depósito de la Agencia

Ojo a la segunda devolución, que no es la misma que la anterior. Además de devolver la fianza al inquilino, tú tienes que recuperar de la Agencia de Vivienda Social el depósito que hiciste al principio. Es un trámite tuyo, con la Comunidad, no con el inquilino:

• Se solicita al terminar el contrato, dentro del mes siguiente a su extinción.
• Tienes hasta cinco años para pedirlo antes de que el derecho prescriba.

En la práctica son dos movimientos que conviene encadenar: devuelves al inquilino su fianza y solicitas a la Agencia la devolución de tu depósito.

Compensación de fianzas: encadenar un contrato con el siguiente

Cuando se te va un inquilino y entra otro, lo intuitivo es pedir la devolución del depósito y volver a depositar desde cero. Hay un camino más corto: la compensación de fianzas traslada el depósito que ya tienes hecho al contrato nuevo, sin sacar el dinero y volver a meterlo.

• Condición: el arrendador tiene que ser el mismo en los dos contratos. Si vendes el piso o cambia el titular, no cabe.
• Qué se mueve: solo la diferencia. Si la renta nueva es más alta, ingresas lo que falte; si es más baja, recuperas el exceso.
• Dónde: en la misma aplicación de depósito de fianzas de la Comunidad de Madrid, en el apartado de compensación.

Para un piso que se realquila cada pocos años, esto ahorra un trámite entero y evita el hueco en el que la fianza nueva ya está cobrada pero la vieja todavía no ha vuelto.

Actualizar la fianza cuando sube la renta

La fianza depositada no se toca durante los cinco primeros años del contrato de vivienda (siete si el arrendador es una persona jurídica). Ese es el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9 de la LAU, y dentro de él la renta puede subir por IPC sin que tengas que ajustar el depósito.

A partir de ahí cambia: cuando el contrato se prorroga más allá de ese plazo, la fianza se actualiza para seguir equivaliendo a una mensualidad de la renta que se paga entonces. Lo que manda es lo que hayáis pactado en el contrato; si no pactasteis nada, la fianza sigue a la actualización de la renta. La diferencia se ingresa en la Agencia con el mismo trámite que la compensación.

Es el punto que más se pasa por alto, porque llega años después de la firma, cuando ya nadie mira el contrato. Si tienes varios pisos, conviene tener anotado el año en que a cada uno le toca.

Preguntas frecuentes

En resumen

La fianza es una mensualidad en vivienda y dos en local o temporada (art. 36 LAU). En Madrid tienes que depositarla en la Agencia de Vivienda Social en 30 días hábiles desde la firma, y no hacerlo conlleva recargos y multas. Al terminar el contrato, devuelve el saldo al inquilino cuanto antes: pasado un mes desde la entrega de llaves corren intereses a su favor. Descuenta solo daños justificables, no el desgaste normal. Y recuerda recuperar tu depósito de la Agencia, que es un trámite aparte. Si tu inquilino estrena contrato, repasa antes los requisitos para alquilar un piso y, cuando toque subir la renta, la calculadora de subida del alquiler.

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