Leitfaden für Eigentümer in Deutschland, Österreich und der Schweiz

Modelo 210 für Nichtansässige: Mieteinnahmen aus Spanien richtig versteuern

Eine Eigentümerin, die nicht in Spanien lebt, bereitet am Laptop die Steuererklärung für ihre Mieteinnahmen vor

Sie haben eine Wohnung in Spanien und vermieten sie, wohnen aber woanders. Dann verlangt die spanische Steuerbehörde, dass Sie die Mieteinnahmen dort erklären, über das Modelo 210, die Steuer für Nichtansässige (IRNR). Hier steht, wer es abgeben muss, bis wann, wie viel anfällt und was Sie absetzen dürfen.

Wer muss das Modelo 210 abgeben?

Abgeben muss es jede Person, die steuerlich nicht in Spanien ansässig ist und dort Einkünfte erzielt. Der häufigste Fall ist genau Ihrer: Sie leben in Deutschland, Österreich oder der Schweiz und vermieten eine Wohnung oder ein Haus in Spanien. Die Pflicht trifft alle drei gleich, die Höhe der Steuer nicht: Deutschland und Österreich sind EU-Länder, die Schweiz ist weder EU- noch EWR-Mitglied. Was das für Sie ausmacht, steht weiter unten.

Entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit. Ein Spanier, der in Deutschland lebt und in Spanien vermietet, gibt das Modelo 210 ab. Ein Deutscher, der in Spanien lebt, erklärt dagegen als Ansässiger über die IRPF. Dieser Leitfaden behandelt den Vermietungsfall. Steht die Wohnung leer, gibt es eine andere Variante (eine unterstellte Nutzungsrente), die getrennt erklärt wird.

Fristen: seit 2024 einmal im Jahr

Hier hat sich etwas Wichtiges geändert, das viele Quellen im Netz noch nicht abbilden. Seit den Veranlagungszeiträumen ab 2024 werden Mieteinnahmen nicht mehr quartalsweise erklärt, sondern jährlich zusammengefasst.

  • Abgabe und Zahlung: die ersten zwanzig Kalendertage im Januar des Folgejahres (1. bis 20. Januar).
  • Bei Lastschrifteinzug: läuft die elektronische Abgabe vom 1. bis 15. Januar.

Die Mieten eines ganzen Jahres werden also gemeinsam im Januar des Folgejahres erklärt. Sie können freiwillig bei der quartalsweisen Abgabe bleiben, für die meisten ist die jährliche Zusammenfassung aber einfacher.

Wie viel zahlen Sie: 19 % oder 24 %

Der Steuersatz hängt davon ab, wo Sie wohnen:

  • 19 % wenn Sie in einem anderen EU-Land wohnen oder in Island, Norwegen oder Liechtenstein (Europäischer Wirtschaftsraum). Deutschland und Österreich fallen hierunter.
  • 24 % für alle übrigen Länder außerhalb von EU und EWR. Für diese Guía am wichtigsten: die Schweiz ist weder EU- noch EWR-Mitglied und fällt deshalb unter die 24 %.

Deutschland, Österreich, Schweiz: wo der Unterschied liegt

Alle drei Länder haben mit Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen, und in allen drei Fällen gilt dieselbe Erklärungspflicht mit demselben Formular und derselben Frist. Der Unterschied liegt bei Steuersatz und Kostenabzug, und er ist erheblich:

  • Deutschland und Österreich (EU): 19 % auf den Gewinn. Sie dürfen die Kosten der Vermietung abziehen und versteuern nur, was übrig bleibt.
  • Schweiz (weder EU noch EWR): 24 % auf die Bruttomiete, ohne jeden Kostenabzug. Bei gleicher Miete und gleichen Kosten zahlt ein Schweizer Eigentümer deshalb spürbar mehr als ein deutscher, nicht nur die fünf Prozentpunkte Unterschied im Satz.

Zur Schweiz gibt es Bewegung: die Audiencia Nacional hat am 28. Juli 2025 entschieden, dass auch Ansässige außerhalb von EU und EWR Kosten abziehen dürfen (Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit). Das Urteil ist aber nicht rechtskräftig, eine Revision zum Tribunal Supremo gilt als wahrscheinlich, und die Steuerbehörde wendet weiter die alte Praxis an. Für die laufende Erklärung gilt also 24 % ohne Abzug. Wenn Sie in der Schweiz wohnen und in den vergangenen Jahren Kosten hatten, die Sie nicht abziehen durften, lohnt die Frage an einen Steuerberater, ob Sie die betroffenen Jahre offenhalten sollten.

Welche Kosten abzugsfähig sind (hier liegt die Falle)

Die abzugsfähigen Kosten sind der Unterschied, der die meisten Fehler verursacht und am meisten Geld kosten kann:

  • Wenn Sie in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein wohnen: Sie dürfen die im spanischen Einkommensteuerrecht (IRPF) vorgesehenen Kosten abziehen, also Zinsen, IBI (die spanische Grundsteuer), Hausgeld, Reparaturen und Ähnliches, soweit sie unmittelbar mit diesen Mieteinnahmen zusammenhängen. Dafür müssen Sie eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung aus Ihrem Wohnsitzland vorlegen.
  • Wenn Sie außerhalb von EU und EWR wohnen: Sie dürfen keine Kosten abziehen. Versteuert wird die Bruttomiete, ohne Abzüge. Das betrifft Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz, siehe den Hinweis zum laufenden Verfahren oben.

Deshalb kann dieselbe Wohnung deutlich mehr oder deutlich weniger Steuer auslösen, je nachdem, wo der Eigentümer wohnt.

Wie Sie es abgeben

Das Modelo 210 wird elektronisch über das Portal der Agencia Tributaria abgegeben. Sie müssen sich identifizieren (digitales Zertifikat, Cl@ve oder ein anderes freigeschaltetes Verfahren) und die Angaben zur Immobilie, zum Eigentümer und zu den Einkünften eintragen. Halten Sie die Katasterreferenz bereit, dazu den Mietvertrag und die Aufstellung der Einnahmen und Kosten des Jahres.

  1. Formular ausfüllen. Im Portal der Agencia Tributaria (AEAT) liegt unter Predeclaración das Formular des Modelo 210 für die Jahre ab 2018, zusammen mit der amtlichen Ausfüllanleitung zu jedem Feld.
  2. Unterlagen zusammensuchen. Katasterreferenz, Mietvertrag, Einnahmen und Kosten des Jahres, dazu die steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung Ihres Landes, wenn Sie Kosten absetzen wollen.
  3. Sich identifizieren. Für die Abgabe über das Internet brauchen Sie ein digitales Zertifikat, den elektronischen DNI, Cl@ve oder eIDAS.
  4. Unterschreiben, absenden, zahlen. Die Zahlung ist ein eigener Schritt, und genau dort hakt es bei Eigentümern im Ausland am häufigsten.

Kein digitales Zertifikat? Sie sind trotzdem nicht ausgeschlossen. Die Predeclaración lässt sich genauso ausfüllen und danach in Papierform mit Ihrer Unterschrift einreichen. Das Zertifikat brauchen Sie nur für den elektronischen Versand.

Wie Sie ohne spanisches Konto bezahlen

An dieser Stelle bleiben die meisten hängen, die nicht in Spanien wohnen. Es gibt drei Wege:

  • Überweisung aus dem Ausland: beim Erzeugen der Predeclaración nennt Ihnen das System das Konto der Agencia Tributaria und einen Zahlungsidentifikator. Dieser Identifikator gehört als Einziges in den Verwendungszweck, der Betrag in Euro.
  • Lastschrift: seit dem 1. Februar 2024 braucht es dafür kein spanisches Konto mehr, jedes SEPA-Konto genügt. Dafür ist die Frist kürzer: vom 1. bis 15. Januar.
  • NRC: wenn Sie über eine spanische Partnerbank zahlen, bekommen Sie eine Número de Referencia Completo, die die Zahlung bei der Abgabe zuordnet.

Bei der Überweisung eine Sache im Blick behalten: der Zahlungsidentifikator verfällt nach dreißig Kalendertagen. Ist er abgelaufen, erzeugen Sie einfach einen neuen.

Häufige Fehler und Zuschläge

  • Zu spät oder gar nicht abgeben: das führt zu Zuschlägen und Verzugszinsen, und zu einer möglichen Geldbuße, wenn die Steuerbehörde es selbst entdeckt.
  • Kosten abziehen, ohne in der EU oder im EWR zu wohnen, oder ohne Ansässigkeitsbescheinigung.
  • Weiter quartalsweise erklären, weil die Umstellung auf die jährliche Zusammenfassung nicht bekannt war.
  • Den falschen Satz ansetzen (19 % statt 24 % oder umgekehrt), gemessen am Wohnsitzland.

Häufige Fragen

Wie oft wird das Modelo 210 bei Vermietung abgegeben?

Seit den Veranlagungszeiträumen ab 2024 werden Mieteinnahmen jährlich zusammengefasst: ein einziges Modelo 210 innerhalb der ersten zwanzig Tage im Januar des Folgejahres. Sie können freiwillig bei der quartalsweisen Abgabe bleiben.

Welcher Steuersatz gilt für mich?

Wohnen Sie in Deutschland, Österreich oder einem anderen EU-Land, in Island, Norwegen oder Liechtenstein, sind es 19 %. Wohnen Sie in der Schweiz oder einem anderen Land außerhalb von EU und EWR, sind es 24 %.

Darf ich die Kosten der Vermietung abziehen?

Nur wenn Sie in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein wohnen: dann dürfen Sie die im IRPF vorgesehenen Kosten abziehen und legen dafür eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung vor. Wohnen Sie außerhalb von EU und EWR, versteuern Sie die Bruttomiete ohne Abzug.

Was passiert, wenn ich nicht oder zu spät abgebe?

Eine verspätete oder unterlassene Abgabe führt zu Zuschlägen und Verzugszinsen. Entdeckt die Steuerbehörde die Versäumnis selbst, kann zusätzlich eine Geldbuße hinzukommen.

Brauche ich dafür eine gestoría?

Zwingend ist das nicht: Sie können es selbst über das Portal der Agencia Tributaria abgeben. Bei Doppelbesteuerungsfragen oder Zweifeln mit finanziellen Folgen ist ein Steuerberater ratsam.

Ich wohne in der Schweiz. Gilt für mich dasselbe wie für deutsche Eigentümer?

Die Erklärungspflicht ja, der Preis nicht. Die Schweiz gehört weder zur EU noch zum EWR: Sie zahlen 24 % auf die Bruttomiete und dürfen keine Kosten abziehen, während ein Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland oder Österreich 19 % auf den Gewinn nach Kosten zahlt. Ein Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 könnte das ändern, es ist aber noch nicht rechtskräftig.

Wo bekomme ich das Formular und die Ausfüllanleitung zum Modelo 210?

Im Portal der AEAT, im Bereich Predeclaración des Modelo 210. Dort liegen das Formular für die Jahre ab 2018 und die amtliche Anleitung Feld für Feld. Einen Vordruck kaufen müssen Sie nicht.

Kann ich das Modelo 210 ohne digitales Zertifikat abgeben?

Ja. Sie füllen das Formular im Bereich Predeclaración aus und geben es in Papierform mit Ihrer Unterschrift ab. Nur für den Versand über das Internet brauchen Sie ein digitales Zertifikat, den elektronischen DNI, Cl@ve oder eIDAS.

Was passiert, wenn ich das Modelo 210 zu spät abgebe?

Geben Sie von sich aus ab, bevor die Steuerbehörde nachfragt, fallen Zuschläge für die verspätete Abgabe an und je nach Verzug Verzugszinsen. Bemerkt es die Behörde zuerst, kann zusätzlich ein Bußgeld dazukommen. Zu spät abgeben ist immer noch besser als gar nicht.

Kurz gefasst

Wenn Sie außerhalb Spaniens wohnen und dort eine Immobilie vermieten, erklären Sie diese Einkünfte mit dem Modelo 210. Seit 2024 wird einmal jährlich zusammengefasst und in den ersten zwanzig Januartagen abgegeben. Der Satz beträgt 19 % für Ansässige in EU und EWR und 24 % für alle übrigen, und nur wer in der EU oder im EWR wohnt, darf Kosten abziehen und legt dafür eine Ansässigkeitsbescheinigung vor.

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Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen zur Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder sonstige Fachberatung im Einzelfall. Die Inhalte wurden nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, sind aber ohne Gewähr auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Es entsteht kein Mandats- oder Beratungsverhältnis, und sie ersetzen nicht den Rat eines Anwalts, Steuerberaters oder gestor für Ihren konkreten Fall. Vorschriften ändern sich und können je nach comunidad autónoma abweichen; maßgeblich ist immer die geltende Fassung und die Auskunft der zuständigen Behörde. Eine Haftung für Entscheidungen, die Sie auf Grundlage dieser Informationen treffen, ist ausgeschlossen, soweit gesetzlich zulässig. Die Inhalte beziehen sich ausschließlich auf spanisches Recht und spanische Verfahren. Anbieter ist eine spanische Sociedad Limitada; für das Angebot gilt spanisches Recht, unberührt bleiben die zwingenden Verbraucherschutzrechte Ihres Wohnsitzlandes. Für Ihre steuerlichen Pflichten in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, einschließlich der Anrechnung nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen, wenden Sie sich bitte an einen dort zugelassenen Berater. Letzte Aktualisierung: August 2026. Ausführliche Hinweise und Haftungsausschluss.