Werkzeug für Vermieter
Rendite-Rechner für Mietimmobilien
Der Prozentsatz, den die Portale nennen, ist die Bruttorendite: darin fehlen die Kaufnebenkosten, die IBI (die kommunale Grundsteuer), die Monate mit Leerstand, die Hypothek und das Finanzamt. Hier kommt Ihre echte heraus. Ohne Anmeldung.
Kaufpreis, ohne Nebenkosten.
Ohne Kosten, die Sie gesondert umlegen.
ITP-Grunderwerbsteuer (oder MwSt. bei Neubau) plus Notar, Grundbuch und gestoría. Den ITP-Satz legt Ihre región fest, passen Sie ihn also an.
IBI-Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung, Sonderumlagen, Nebenkosten, die Sie selbst tragen.
Ein Leerstandsmonat zwischen zwei Mietern frisst fast einen ganzen Renditepunkt. Es ist die Position, die niemand notiert.
Haben Sie mit Hypothek gekauft?
Lassen Sie den Betrag leer, rechnet es ohne Finanzierung. Mit Hypothek ändern sich zwei Dinge: die Rate frisst die monatliche Liquidität, aber Sie setzen weniger eigenes Geld ein, also steigt Ihre Rendite auf das eingesetzte Kapital.
Nehmen Sie den Satz aus Ihrer Urkunde: Ihr eigener Hypothekenzins zählt, nicht was die Banken heute bewerben. Bei variablem Zins den, den Sie gerade zahlen.
Und nach dem Finanzamt?
Die Wohnraumvermietung hat eine Minderung bei der IRPF, seit dem Ley 12/2023 aber nicht mehr immer 60 %. Wählen Sie Ihren Fall.
Allgemeine Minderung von 50 % auf den positiven Nettoertrag. Das ist der Fall bei den meisten neuen Verträgen.
Der Satz, mit dem Ihr letzter Euro Einkommen besteuert wird. Er hängt von Ihrer región ab; wenn Sie ihn nicht kennen, sind 30 % ein brauchbarer Richtwert.
Die Zahlen und wozu jede dient:
- Brutto: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Taugt nur zum Vergleich zwischen Wohnungen, nie zur Entscheidung.
- Netto: zieht Kaufnebenkosten (ITP-Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), die laufenden Jahreskosten und die Leerstandsmonate ab. Diese Zahl sagt, ob sich die Wohnung trägt.
- Auf Ihr eigenes Geld (mit Hypothek): ist die Wohnung finanziert, zählt nicht die Rendite auf den Preis, sondern auf das, was Sie selbst eingesetzt haben. Sie steigt mit der Hypothek, auch wenn die Rate monatlich weniger Bares übrig lässt.
- Nach Steuern: wendet die für Sie geltende IRPF-Minderung und Ihren Grenzsteuersatz an. Das ist das Geld, das auf Ihrem Konto landet.
Vorsicht bei der IRPF-Minderung. Jahrelang lag sie für alle bei 60 %. Mit dem Ley 12/2023 bleiben Verträge ab dem 26. Mai 2023 im Regelfall bei 50 % und steigen nur in bestimmten Fällen auf 60, 70 oder 90 % (Sanierung, angespannter Wohnungsmarkt mit jungem Mieter, oder Mietsenkung um mehr als 5 %). Ältere Verträge behalten ihre 60 %. Das falsche Kästchen in der Steuererklärung ist einer der teuersten Fehler überhaupt.
Wollen Sie dieses Jahr die Miete erhöhen? Die gesetzliche Obergrenze berechnet der Mieterhöhungs-Rechner. Und vor der Unterschrift: wie viel fianza Sie verlangen dürfen und die Unterlagen, die Sie vom Mieter brauchen. Wenn Sie die Wohnung aus dem Ausland besitzen, gilt ein anderes Steuerrecht: Leitfaden zum Modelo 210.
Soycasero führt die Buchhaltung das ganze Jahr, nicht nur heute: erfasst jede Quittung und jede Ausgabe, sobald Sie sie zahlen, und gibt Ihnen im Juni die Übersicht für die Steuererklärung mit den absetzbaren Kosten und der geltenden Minderung, ohne dass Sie Rechnungen im Postfach suchen. Kostenlos ausprobieren.
Die Berechnung ist ein Richtwert: sie ersetzt nicht Ihren Steuerberater und bildet Ihre persönliche Lage nicht vollständig ab (Gebäudeabschreibung, an die Hypothek gekoppelte Gebühren und Versicherungen, weitere Einkünfte). Dieses Werkzeug bietet allgemeine Informationen zur Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Es entsteht kein Mandatsverhältnis, und es ersetzt nicht den Rat eines Anwalts, gestor oder Beraters für Ihren konkreten Fall. Die Vorschriften ändern sich und können je nach región abweichen. Letzte Aktualisierung: Juli 2026.