Puedo obligar al inquilino que se vaya del piso
Francisco SanchezPropietario26 oct 2026
Tengo un piso alquilado como vivienda habitual, con contrato desde finales del 2023 hasta enero 2026. Por problemas personales, necesito recuperar ese piso para su venta. El inquilino no se quiere ir y paga mensualmente lo acordado. ¿Tengo que mantener al inquilino 5 años o me afectan los decretos y no puedo recuperar el piso hasta finales del 2028?
Respuestas
Martin (Soycasero)Equipo Soycasero26 oct 2026
Hola Francisco, te ordeno lo que dice la ley en general, por partes.
Los cinco años. En vivienda habitual, si el contrato se firmó por menos de cinco años, al vencer se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a cinco (siete si el casero es una persona jurídica). Esa prórroga solo la puede cortar el inquilino, avisando con 30 días de antelación; el casero no. El plazo se cuenta desde la fecha del contrato o desde la entrega de la vivienda, si fue posterior (art. 9.1 LAU). Un contrato de finales de 2023 llega así a finales de 2028.
La excepción. La prórroga obligatoria no procede si, al firmar, se hizo constar en el contrato de forma expresa la necesidad del casero (persona física) de ocupar la vivienda antes de los cinco años como vivienda permanente para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge en caso de separación o divorcio, y ya ha pasado el primer año (art. 9.3 LAU). La venta no figura entre esos supuestos.
Vender con el inquilino dentro. Un piso alquilado se puede vender. El comprador queda subrogado en el contrato durante los cinco primeros años de vigencia (art. 14 LAU). Además, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente: la ley exige notificarle de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales, y tiene 30 días naturales para comprar en esas mismas condiciones (tanteo); si no se le notifica, puede ejercer el retracto (art. 25 LAU).
Los decretos de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre, permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por plazos anuales, cuando la prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028 y esté al corriente de pago, con excepciones como un nuevo contrato o la necesidad de ocupar la vivienda (disposición final quinta). El Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822) cambia desde el 15 de noviembre lo que ocurre al terminar los cinco años (nuevo art. 10 LAU). Los dos tienen que ser convalidados por el Congreso hacia el 6 de noviembre; si no lo son, decaen.
Cómo encaja todo esto con las fechas y las cláusulas de tu contrato lo ve tu gestoría o un abogado con el contrato delante.